Sertifikat strata title adalah bukti kepemilikan yang berlaku untuk unit apartemen dan sering dianggap setara dengan Sertifikat Hak Milik pada rumah tapak. Namun, masih banyak orang yang belum memahami apa itu strata title serta berapa lama sertifikat ini berlaku.
Melalui artikel ini, Anda akan mendapatkan penjelasan mengenai pengertian sertifikat strata title, jenis hak yang melekat di dalamnya, hingga ketentuan masa berlakunya agar tidak salah memahami status kepemilikan apartemen.
Apa Itu Sertifikat Strata Title
Strata title adalah istilah dalam dunia properti yang merujuk pada bentuk kepemilikan unit apartemen atau rumah susun. Meski istilah ini berasal dari negara Barat seperti Australia dan Singapura, konsepnya telah diadopsi dan diterapkan di Indonesia untuk mengatur kepemilikan hunian vertikal.
Dalam konteks hukum Indonesia, strata title lebih dikenal sebagai Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti legal kepemilikan unit apartemen yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Yang membuat strata title unik adalah konsep kepemilikan ganda yang dikandungnya:
- Hak Pribadi: Pemilik memiliki hak penuh atas unit apartemen yang dibelinya
- Hak Bersama: Pemilik juga memiliki hak bersama atas tanah, fasilitas umum, dan area publik gedung
Sebagai contoh, jika Anda membeli unit apartemen seluas 50 m² di gedung yang berdiri di atas tanah 5.000 m² dengan total 100 unit, maka secara proporsional Anda memiliki hak atas tanah seluas 50 m². Namun kepemilikan tanah ini bersifat bersama dan tidak menunjuk pada lokasi spesifik.
Baca juga: Status Kepemilikan Apartemen itu Apa Saja?
Hak yang Dimiliki dalam Sertifikat Strata Title
Sertifikat strata title memberikan dua jenis hak kepada pemilik apartemen yang perlu dipahami dengan baik.
Di dalam unit pribadi Anda, Anda memiliki kebebasan penuh untuk mengatur dan memodifikasi ruangan sesuai keinginan. Pengelola apartemen tidak dapat mengatur atau membatasi aktivitas Anda di dalam unit, kecuali untuk hal-hal yang telah disepakati sejak awal seperti larangan renovasi struktural yang membahayakan bangunan.
Anda berhak untuk:
- Menghuni unit secara langsung
- Menyewakan kepada pihak lain
- Menjual atau mengalihkan kepemilikan
- Mewariskan kepada ahli waris
- Menjadikan jaminan kredit di bank
Selain hak pribadi, Anda juga memiliki hak bersama yang proporsional atas:
- Tanah tempat apartemen berdiri
- Fasilitas umum seperti kolam renang, gym, dan taman
- Area publik seperti lobby, koridor, dan lift
- Sistem utilitas bersama seperti instalasi listrik dan air
Namun perlu diingat, di area bersama ini Anda terikat dengan peraturan yang ditetapkan pengelola dan kesepakatan bersama penghuni. Misalnya jam operasional fasilitas, dress code di area tertentu, atau aturan penggunaan ruang publik.
Masa Berlaku Sertifikat Strata Title
Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah tapak yang berlaku selamanya, sertifikat strata title memiliki batasan waktu yang perlu Anda pahami. Berapa lama strata title berlaku? Jawabannya tergantung pada status tanah tempat apartemen dibangun:
- Apartemen di atas HGB (Hak Guna Bangunan) Murni: Berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya
- Apartemen di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan): Masa berlaku mengikuti perjanjian sewa dengan pemerintah
Penting untuk dicatat bahwa yang memiliki masa berlaku adalah status tanah (HGB), bukan kepemilikan unit apartemen itu sendiri. Setelah masa berlaku habis, Anda tidak otomatis kehilangan hak atas unit, tetapi perlu melakukan perpanjangan.
Untuk perpanjangan, sertifikat strata title sebaiknya diajukan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku berakhir. Biasanya, pengelola apartemen atau Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) akan memberikan pemberitahuan resmi kepada seluruh pemilik unit.
Dokumen yang diperlukan untuk perpanjangan:
- Sertifikat SHMSRS asli
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga
- Bukti pembayaran PBB tahun berjalan
- Formulir permohonan perpanjangan dari BPN
Biaya perpanjangan dihitung berdasarkan proporsi kepemilikan Anda terhadap total luas tanah apartemen. Misalnya jika biaya perpanjangan HGB total Rp 1 miliar dan unit Anda mewakili 0,1% dari total, maka Anda membayar Rp 1 juta.
Yang bertanggung jawab mengurus perpanjangan adalah developer atau pengelola apartemen, namun biayanya ditanggung oleh para pemilik unit secara proporsional.
Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Apartemen
Memahami status sertifikat adalah kunci untuk menghindari masalah di kemudian hari. Sebelum memutuskan membeli apartemen, pastikan Anda melakukan pengecekan berikut:
- Jenis Sertifikat: Pastikan apartemen memiliki SHMSRS, bukan hanya SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung) yang statusnya lebih lemah
- Status Tanah: Cek apakah tanah berstatus HGB Murni (lebih aman) atau HPL (tanah sewaan)
- Sisa Masa Berlaku: Tanyakan berapa lama sisa masa berlaku HGB untuk menghindari biaya perpanjangan dalam waktu dekat
- Riwayat Developer: Pilih developer terpercaya yang memiliki track record baik dalam pengurusan legalitas
Membeli apartemen tanpa sertifikat yang jelas dapat menimbulkan risiko serius:
- Kesulitan mengalihkan kepemilikan atau menjual unit di masa depan
- Tidak bisa menjadikan unit sebagai jaminan kredit bank
- Potensi sengketa kepemilikan dengan pihak lain
- Kerugian finansial jika ternyata status tanah bermasalah
Jika developer menawarkan apartemen dengan skema PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan belum ada sertifikat, pastikan ada timeline jelas kapan SHMSRS akan terbit. Mintalah konfirmasi tertulis dan klausul perlindungan dalam perjanjian.
Kesimpulan
Sertifikat strata title atau SHMSRS adalah bukti kepemilikan legal untuk unit apartemen yang memberikan hak ganda: hak pribadi atas unit dan hak bersama atas fasilitas serta tanah. Berbeda dengan SHM rumah tapak, strata title memiliki masa berlaku terbatas sesuai status tanah (umumnya 30 tahun untuk HGB) dan dapat diperpanjang.
Shmsrs apakah sama dengan strata title? Ya, SHMSRS adalah istilah resmi dalam hukum Indonesia untuk apa yang dalam dunia properti disebut sebagai strata title.
Sebelum membeli apartemen, pastikan Anda memahami dengan jelas status sertifikat, jenis tanah yang digunakan, dan sisa masa berlaku HGB. Pilih developer terpercaya yang transparan dalam urusan legalitas untuk melindungi investasi Anda.
Jika Anda mencari apartemen dengan legalitas jelas dan pengelolaan profesional di Jakarta Selatan, Verde Two menawarkan hunian premium dengan sertifikat lengkap dan developer berpengalaman. Untuk informasi lebih lanjut mengenai status kepemilikan dan legalitas unit, hubungi tim Verde Two untuk konsultasi.
